Quién paga qué en una comunidad: guía eléctrica de la LPH

En una comunidad de propietarios casi ninguna discusión eléctrica es técnica. La avería se localiza en una tarde; lo que se alarga meses es quién la paga. Y la razón es que la frontera entre lo común y lo privativo no la decide la junta ni el administrador: la fija el artículo 396 del Código Civil y la ordena la Ley de Propiedad Horizontal, y casi nadie las lee hasta que hay una factura encima de la mesa.

Esta guía es el mapa que usamos cuando entramos en una comunidad de Tarragona: qué elemento es de quién, qué mayoría hace falta en cada caso y los seis supuestos que concentran prácticamente todas las discusiones reales.

La regla de la que sale todo

El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y sobre la electricidad dice algo muy concreto: son comunes las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el suministro de electricidad «hasta la entrada en el espacio privativo».

Esa frase resuelve el 80 % de los casos. Todo lo que va desde la acometida hasta la puerta de tu vivienda es de la comunidad. Todo lo que hay dentro, a partir de tu cuadro, es tuyo. Y el resto de esta guía es básicamente aclarar dónde está exactamente esa puerta en cada elemento, porque el REBT divide la instalación en tramos con nombre propio y la LPH no los menciona.

Tabla de reparto por elemento

Es la tabla que conviene tener a mano en una junta. Los nombres son los del REBT (ITC-BT-12 a ITC-BT-16) y el reparto, el que se deriva del artículo 396.

Dos matices que esta tabla no puede recoger y que sí importan: los estatutos pueden alterar el reparto —es frecuente que asignen el garaje solo a los titulares de plaza—, y una cuota de participación no es un porcentaje inventado: está en la escritura de división horizontal y es la que manda para repartir, no el número de vecinos ni los metros que cada uno crea tener.

Qué mayoría hace falta en cada caso

Aquí está el otro gran malentendido: mucha gente cree que todo se decide por mayoría simple, y otra mucha cree que todo necesita unanimidad. Ni una cosa ni la otra. La LPH tiene un régimen escalonado.

Dos consecuencias prácticas que casi nunca se aprovechan:

La primera: una reparación de conservación no se vota. Si el alumbrado de la escalera está fuera de servicio o el cuadro de servicios comunes no tiene protección diferencial, no hace falta esperar tres meses a la junta ordinaria. El artículo 10.1 la configura como obligatoria y el presidente o el administrador pueden encargarla. Llevarla a votación no es prudencia: es retraso.

La segunda: el umbral del artículo 17.1 —un tercio y un tercio— es muy bajo, y cubre placas solares, infraestructura de recarga colectiva y cualquier instalación necesaria para acceder a nuevos suministros energéticos. Muchas comunidades que dan por imposible aprobar el autoconsumo fotovoltaico ya tienen los votos y no lo saben.

Los seis casos que más se discuten

1. Una vivienda se queda sin luz y las demás no

El reflejo es asumir que el problema es de esa vivienda. No siempre. Si el fallo está en su derivación individual o en su base de contador, el elemento es común aunque el perjudicado sea uno solo, y la comunidad no puede desentenderse alegando que solo afecta a un vecino. La comprobación es rápida: si en el cuadro de esa vivienda no hay tensión de entrada, el problema está aguas arriba, es decir, en zona común.

2. Sustituir el portero automático o pasar a videoportero

El caso más recurrente, y se resuelve con una sola pregunta: ¿el actual funciona?

• No funciona y no tiene reparación razonable → es conservación (art. 10.1.a). Obligatoria, sin votación, la paga la comunidad por cuota. Que el equipo nuevo sea con vídeo no lo convierte en mejora: si el modelo sin vídeo ya no se fabrica, poner el que existe hoy sigue siendo reponer el servicio.
• Funciona y se quiere mejorar → es mejora no necesaria (art. 17.4). Doble mayoría simple, y el disidente no queda obligado si su parte supera 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En los dos casos, el terminal del interior de cada vivienda es privativo: si un vecino quiere monitor a color y el resto placa básica, la diferencia la paga él. Los detalles de coste están en el precio del portero automático en comunidad y en cambiar portero a videoportero.

3. Un punto de recarga en la plaza de garaje

Es el caso donde la ley es más clara y donde más veces se aplica mal. El artículo 17.5 de la LPH dice que instalar un punto de recarga para uso privado en una plaza individual solo requiere comunicación previa a la comunidad. No es una autorización: la junta no vota, no aprueba y no puede negarse.

El interesado paga la instalación y su consumo, íntegramente. Lo que la comunidad sí puede —y debería— hacer es pronunciarse sobre el recorrido del cableado por los elementos comunes, para que sea ordenado y no bloquee futuras instalaciones. La conversación productiva en una junta no es «¿lo autorizamos?», es «¿dejamos previsión para los siguientes?», y está desarrollada en puntos de recarga en comunidades.

4. Una urgencia un domingo

Quién llama y quién paga se decide por el mismo criterio que todo lo demás, pero con una diferencia importante: el tiempo.

Si la urgencia está en un elemento común, el presidente o el administrador pueden encargar la reparación sin esperar a junta, porque el artículo 10.1 ya la hace obligatoria; la junta lo ratifica después. Si está dentro de una vivienda, la encarga y la paga su propietario.

El error caro es el intermedio: un vecino llama por su cuenta a un electricista para algo que era común y pretende después que la comunidad se lo reintegre. Ahí el reintegro no es automático: depende de que se acredite que era urgente, que era común y que no había forma razonable de avisar al presidente o al administrador antes. Guardar el parte de trabajo con hora y descripción es lo que decide esas discusiones. En averías eléctricas más frecuentes en comunidades están las que más veces acaban en esta situación.

5. El garaje comunitario

Es donde los estatutos importan más que la LPH. Por defecto el garaje es elemento común y sus gastos van por cuota general, pero es muy frecuente que la escritura o los estatutos asignen su mantenimiento solo a los titulares de plaza. Antes de repartir una derrama de alumbrado o de ventilación, hay que mirar la escritura: si nadie lo hace, se reparte mal y el acuerdo es impugnable. Lo que conviene revisar está en garaje comunitario: qué revisar en electricidad y seguridad.

6. La inspección que obliga a subsanar

Cuando una inspección OCA o un requerimiento de la administración detecta no conformidades en elementos comunes, la subsanación entra por el artículo 10.1: es obligatoria y no se vota. No cabe el acuerdo de «lo dejamos para el año que viene», y un acuerdo en ese sentido sería contrario a la ley. Lo que sí cabe es decidir el cómo, el plazo y con quién, y si hace falta una derrama o se cubre con el fondo de reserva. El recorrido está en inspección OCA eléctrica en comunidades.

Cómo se paga: cuota, derrama y fondo de reserva

Tres conceptos que se mezclan constantemente:

• Cuota ordinaria. El presupuesto anual repartido por cuota de participación. Cubre el mantenimiento previsto.
• Fondo de reserva. La LPH obliga a dotarlo y a que no baje del 5 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Existe precisamente para lo imprevisto: usarlo en una avería común es su función, no una excepción.
• Derrama. Un pago extraordinario acordado para lo que no cabe en los dos anteriores. Se reparte por cuota de participación salvo que los estatutos digan otra cosa, y el impago de una derrama válidamente acordada tiene las mismas consecuencias que el de la cuota ordinaria, incluida la pérdida del derecho de voto del artículo 15.2 mientras haya deuda.

Una comunidad con el fondo de reserva bien dotado discute mucho menos, porque la conversación deja de ser «quién pone el dinero ahora» y pasa a ser «qué hay que arreglar». Es el argumento más útil para defender un contrato de mantenimiento eléctrico frente al «solo llamamos cuando se rompe»: lo previsible se presupuesta, y solo lo imprevisible llega a derrama.

Lo que conviene dejar por escrito antes de necesitarlo

Tres decisiones que cuestan una línea en un acta y ahorran años de discusión:

1. A quién se imputa la derivación individual, que es el único punto verdaderamente gris de la tabla.
2. Si el garaje va por cuota general o solo por titulares de plaza, si la escritura no lo dice ya.
3. Quién está autorizado a encargar una urgencia en elemento común y hasta qué importe, para que nadie tenga que elegir entre esperar a la junta y arriesgarse a pagarlo de su bolsillo.

En las comunidades de Tarragona que llevamos, esas tres líneas en acta son la diferencia entre una avería que se resuelve en una tarde y una que sigue en el orden del día seis meses después.

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Si en tu comunidad de la provincia de Tarragona hay una discusión abierta sobre quién paga qué, contacta con FincaVolt. Lo primero que hacemos es determinar si el elemento es común o privativo, porque de eso depende todo lo demás, y lo entregamos por escrito para que se pueda llevar a la junta.

Esta guía explica el reparto que se deriva de la LPH y del Código Civil con el criterio que aplicamos en obra. No sustituye al asesoramiento jurídico: si hay un acuerdo impugnado o una reclamación en curso, quien tiene que valorarlo es un abogado.